序一
蔡鄂生
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，是以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集特定多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資產(chǎn)品。

我認為，在中國發(fā)展REITs市場，意義重大并且正當其時。

首先，REITs市場有利于落實三去一降一補的宏觀經(jīng)濟政策，加快我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，整體有利于房地產(chǎn)市場去庫存、去杠桿、降成本，控制行業(yè)風(fēng)險，推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變。其次，REITs符合國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策導(dǎo)向，有助于盤活存量地產(chǎn)、樹立合理價值標桿，推動房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。再次，REITs的出現(xiàn)也會使得房地產(chǎn)投資從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為證券投資，有利于疏導(dǎo)不動產(chǎn)投資需求、熨平商業(yè)地產(chǎn)價格非理性波動的沖擊。這是因為，REITs本身作為一種長期、低波動性的投資工具，對于跨周期資產(chǎn)配置、分散風(fēng)險也具有重要意義。最后，將REITs引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公租房、養(yǎng)老醫(yī)療等公共領(lǐng)域，為政府投資降杠桿提供新思路，尤其是PPP項目與REITs結(jié)合，能有效降低成本，推動重要民生領(lǐng)域和基建領(lǐng)域的投資建設(shè)，推動社會整體的輕資產(chǎn)化。盡管我國REITs起步較晚，但目前已經(jīng)進入發(fā)展的快車道。根據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2014年4月國內(nèi)首單私募REIT產(chǎn)品中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃發(fā)行以來，截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所以及機構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)上市，規(guī)�？傆�606��69億元。政策方面，2014年，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提到積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。此后，國家大力支持REITs發(fā)展，2017年7月，住建部、發(fā)改委、財政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，又提到鼓勵以REITs等產(chǎn)品作為多種方式和渠道拓寬租賃住房來源。同時，證監(jiān)會也正在加緊研究制定REITs立法相關(guān)的政策法規(guī)。中國REITs市場正面臨著巨大的發(fā)展機遇，市場規(guī)模的不斷壯大和政策法規(guī)的陸續(xù)出臺，都印證了市場對REITs的巨大需求空間�？紤]到我國房地產(chǎn)存量規(guī)模已經(jīng)超過200萬億元，以及未來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長規(guī)模，北京大學(xué)光華管理學(xué)院測算我國未來標準REITs市場的潛在規(guī)模應(yīng)在4萬億至12萬億元之間，這還是一個相對保守的估計。

然而，目前國內(nèi)環(huán)境依然存在著制約REITs市場發(fā)展的諸多因素。突出表現(xiàn)在：

首先，法律框架有待完善。美國的REITs形式包括公司型和契約型，并以公司型為主。而在我國，采取何種法律框架設(shè)立REITs仍然值得探討。成立公司型或契約型REITs，無論在《證券法》還是《證券投資基金法》框架下，都存在很多障礙需要突破，更需要時間去研究和討論。

其次，稅收政策的制約。在美國，REITs是典型的稅收優(yōu)惠驅(qū)動型產(chǎn)品，在信托層面免稅，避免了雙重征稅問題。而在我國，房地產(chǎn)行業(yè)本身稅負較高，涉及交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩類稅收。交易環(huán)節(jié)涉及土地增值稅，這一特殊稅種適用超額累進稅率，導(dǎo)致持有時間越長、增值空間越大的資產(chǎn)發(fā)行REITs的成本反而越高。持有環(huán)節(jié)的增值稅、所得稅等多重稅收累加導(dǎo)致實際稅率過高，直接拉低了物業(yè)估值，進一步壓縮了證券化的空間。

再次，在實際操作過程中需要考慮資產(chǎn)、結(jié)構(gòu)、會計、稅務(wù)等各方面問題。在資產(chǎn)重組方面，關(guān)于底層資產(chǎn)的權(quán)屬問題往往比較復(fù)雜，在設(shè)計成標準化的產(chǎn)品的過程中，往往需要對項目公司和底層資產(chǎn)的情況進行重組；常見的重組手段包括債權(quán)債務(wù)無償劃轉(zhuǎn)、以不動產(chǎn)出資、分立等。在基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇上，要考慮對于資產(chǎn)支持專項計劃的SPV的選擇，包括信托收益權(quán)、私募基金份額、項目公司股權(quán)等。在證券設(shè)計過程中，要考慮證券的分層設(shè)計（優(yōu)先級和次級的杠桿比例）、增信設(shè)計和含權(quán)設(shè)計等問題。在會計的處理上，主要關(guān)注點在于是否出表，即主要考慮是否保留資產(chǎn)的控制權(quán)，是否對資產(chǎn)進行真實出售的處理。在稅務(wù)籌劃過程中，可能會面臨土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等稅種，在產(chǎn)品設(shè)計的過程中，必須考慮交易方案的最優(yōu)性，降低交易的總體稅負成本。

總而言之，推出REITs產(chǎn)品并不容易，在我國，任何一項金融創(chuàng)新都需要嘗試的勇氣，也需要研究的支持。放在我面前的這本書，就是林教授團隊為上述問題所做出的解答，該書以REITs產(chǎn)品的不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分章節(jié)，從參與機構(gòu)的角度對REITs業(yè)務(wù)的完整流程進行了詳細的敘述，是目前關(guān)于我國REITs業(yè)務(wù)最全面的操作手冊。作者們對證券公司、發(fā)起企業(yè)、律師、會計師、評級機構(gòu)、評估機構(gòu)的實務(wù)操作，都提供了REITs市場的國際經(jīng)驗總結(jié)與國內(nèi)業(yè)務(wù)操作指引，在深入挖掘REITs投資價值的同時，也為投資者提供了可供參考與借鑒的建議。

如何進一步推動REITs的健康發(fā)展，是政府部門、從業(yè)人員、投資人和所有讀者需要冷靜思考的問題。這本書從中國REITs產(chǎn)品的實務(wù)操作入手，闡釋了REITs的基本原理，借鑒國外成熟市場的有益經(jīng)驗，結(jié)合中國市場現(xiàn)狀，對REITs產(chǎn)品的操作流程、法律要點、價值評估、會計和稅務(wù)處理要點、信用評級、投資與交易等一系列關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了具體的介紹和深入的分析，為從業(yè)人員的實務(wù)操作提供了指南，也對我國REITs的制度設(shè)計具有重要的參考價值�；�于對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，以及對REITs在中國金融市場發(fā)展前景的期許，欣然作序推薦。

蔡鄂生
中國銀監(jiān)會原副主席


序二
邢早忠
2017年10月，當習(xí)總書記在十九大報告中明確指出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位這一點時，人民大會堂全場長時間響起熱烈掌聲。總書記提到加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，住有所居這四個字話音剛落，人民大會堂內(nèi)再次響起掌聲。房住不炒是2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議上就已經(jīng)明確了的命題，可以說，房住不炒將成為相當長時間內(nèi)黨和政府解決我國城鎮(zhèn)住房問題、建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展長效機制的核心指導(dǎo)思想。深化供給側(cè)改革，已成為未來我國住房制度改革的重點突破方向。相比十八大報告中所提出的建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，十九大報告中用的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的全新提法。為改善住房市場在租售結(jié)構(gòu)上的失衡，這幾年來政府在住房市場方面大力推進和提倡租購并舉，其本質(zhì)思路正是從調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，通過化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實現(xiàn)住房市場的有序健康發(fā)展。租購并舉將是未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，未來5年甚至更長時間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國住房體系的重要組成部分。

這本書的主要議題是REITs。在國際市場上，REITs是一種通行的房地產(chǎn)金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動產(chǎn)，為廣大投資者提供房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)穩(wěn)定收益的投資機會。從國際經(jīng)驗來看，社會資本投入占比提升、市場化供應(yīng)為主體是住房租賃市場發(fā)展的必然方向。當前中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型過程中，一定意義上進入了存量時代，這在房地產(chǎn)行業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為明顯。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，可以多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)和為保障房融資。通過REITs市場，引導(dǎo)租賃企業(yè)、開發(fā)商等多方投資參與租賃市場，一方面，可以解決我國保障住房供給不足、緩解政府財政壓力；另一方面，能夠通過市場化手段有效滿足不同人群的居住需求，完善房地產(chǎn)供給側(cè)改革，有利于行業(yè)中長期發(fā)展。因此，可以認為，REITs是實現(xiàn)租購并舉這一目標需要運用的金融模式。住建部及金融管理部門都明確表示過要推進REITs試點，落實十九大報告中租購并舉的要求。隨著租賃市場規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等政策的落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

實際上，國內(nèi)REITs的探索與推動由來已久，無論是政策制定者還是地產(chǎn)、金融相關(guān)從業(yè)人員，都看到了這個市場的重要功能和作用。早在2004年，國內(nèi)就已經(jīng)開展了比較正式、成體系的REITs研究。當時，日本、新加坡、中國香港等地紛紛推出REITs，引起了國內(nèi)市場機構(gòu)及政策層面的關(guān)注。監(jiān)管層對REITs產(chǎn)品的正式推動是從2006年開始的，至今已經(jīng)超過10個年頭。整體而言，我國REITs市場上的探索主要分為如下三大階段：

第一階段從2006年到2010年，是研究及政策試點的第一次探索。這一時期，央行牽頭成立11部委的試點工作小組推進政策落地。2007年，中國人民銀行、證監(jiān)會與銀監(jiān)會的REITs專題研究小組成立。2008年金融危機爆發(fā)后，國家出臺4萬億元經(jīng)濟刺激計劃，金融30條房地產(chǎn)13條陸續(xù)出臺，把REITs從幕后推向了前臺，REITs總體架構(gòu)逐漸形成。

第二階段從2010年至2012年，是第二次探索。由于房價快速上漲，2010年，政府出臺一系列行政干預(yù)手段促使行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。該時期REITs以支持保障房融資為主要方向，同時向除了保障性住房以外的大類不動產(chǎn)拓展，比如基礎(chǔ)設(shè)施、能源基建等，推進方向更注重REITs盤活資產(chǎn)對于實體經(jīng)濟的支撐作用。

第三階段從2014年至今，是REITs的新發(fā)展階段。隨著《證券投資基金法》的修改和我國資產(chǎn)證券化市場的重啟，私募REITs開始運營，第一單私募REIT中信啟航項目上報證監(jiān)會，2013年8月獲得無異議函，并于2014年4月正式發(fā)行。這標志著中國私募REITs市場的發(fā)展開始。截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所及機構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)上市，規(guī)�？傆�606��69億元。近期長租公寓項目受到市場熱捧，比如已于2017年10月11日正式獲批發(fā)行的新派長租公寓類REITs產(chǎn)品就是市場順應(yīng)供給側(cè)改革、落實國家鼓勵住房租賃市場政策，對持有型物業(yè)進行資產(chǎn)證券化的一次破冰式創(chuàng)新與嘗試。業(yè)內(nèi)普遍認為，私募REITs市場的發(fā)展積累了大量市場經(jīng)驗，使市場對新產(chǎn)品有了深層次的認識，培育了機構(gòu)投資人，長租公寓REITs項目為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用，預(yù)計未來公募REITs將進入有望突破發(fā)展的實質(zhì)探索期。

可以看到，REITs這項國際上先進的不動產(chǎn)金融工具，在我國的有關(guān)理論探索和實踐也一直在進行著，由于涉及的有住房體系、商業(yè)地產(chǎn)、金融行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，還有財政稅收等問題，其復(fù)雜性毋庸置疑。我國要發(fā)展REITs還面臨如房地產(chǎn)市場自身的問題、法律制度不完善、金融市場不成熟、稅收環(huán)境約束等諸多的困難和障礙，我們一方面要適當借鑒國外市場的成熟經(jīng)驗，另一方面也要考慮國內(nèi)市場的具體情況。

擺在大家面前的這本操作手冊，正是中國資產(chǎn)證券化研究院林華院長對于這個領(lǐng)域的最新思考和認識。我和林院長相識多年，他對于我國資產(chǎn)證券化市場發(fā)展三大決定要素的理論和觀點，我是非常認同的。2013年，他在央行組織的干部培訓(xùn)會議上，正式提出中國資產(chǎn)證券化能否大規(guī)模發(fā)展取決于三個要素一是與資產(chǎn)證券化相關(guān)的硬技術(shù)，主要是指資產(chǎn)證券化中的現(xiàn)金流模型技術(shù)；二是市場需求，即資產(chǎn)證券化產(chǎn)品買方和賣方的需求；三是資產(chǎn)證券化的軟環(huán)境，主要是法律法規(guī)和監(jiān)管。這三大要素中，硬技術(shù)可以借鑒國外經(jīng)驗，相對較易學(xué)習(xí)；而軟環(huán)境與我國法律、會計、稅務(wù)體系有關(guān)，需要配套改革。和資產(chǎn)證券化一樣，未來我國的REITs市場發(fā)展更多也是要解決面臨的軟環(huán)境問題。基于以上認識，林院長帶領(lǐng)的專業(yè)團隊在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域做了系統(tǒng)性研究。

林華院長組織的行業(yè)專家團隊對于REITs業(yè)務(wù)有著深刻理解與豐富經(jīng)驗，對REITs各個環(huán)節(jié)和主體做了全面而且頗具前瞻性的探討，對國內(nèi)外市場發(fā)展歷史經(jīng)驗、產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、信用評級、法律法規(guī)以及會計稅務(wù)處理都進行了詳細的介紹和分析，并輔以大量國內(nèi)外案例。通過閱讀本書書稿，結(jié)合我個人對中央房住不炒政策所表達的堅定信念的認識，我相信，我國住房租賃市場與REITs模式的結(jié)合，將會水到渠成、相輔相成。我希望中國資產(chǎn)證券化研究院能與具有社會責(zé)任感、擁有強大專業(yè)能力和豐富實操經(jīng)驗的市場機構(gòu)一起促進中國REITs發(fā)展，提供長遠發(fā)展的思想動力。這些都有利于我國現(xiàn)代金融市場體系的建設(shè)和發(fā)展。

邢早忠
中國資產(chǎn)證券化研究院理事長、《金融時報》社長

前言

REITs是一種以發(fā)行受益憑證的方式，公開或非公開匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營與管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種產(chǎn)業(yè)投資基金。REITs是不動產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的一種，本質(zhì)上是將成熟或者說存量不動產(chǎn)在資本市場進行證券化，投資者可以交易轉(zhuǎn)讓。因此它既具有金融屬性，又具有不動產(chǎn)屬性。其金融屬性體現(xiàn)在：REITs是被公認為能夠幫助投資者拓寬不動產(chǎn)投資渠道的最好方式之一，通過證券化的形式，將流動性較差的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的REITs份額，提高了不動產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機制，可通過并購、融資等資本運作實現(xiàn)規(guī)模擴張。REITs的不動產(chǎn)屬性則體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，可少量投資于土地和在建工程等，具有專業(yè)的不動產(chǎn)管理團隊，有助于提升物業(yè)價值，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的回報。

在國際資本市場上，REITs具有公開募集、流動性好、稅收中性、財務(wù)穩(wěn)�。ǜ軛U率通常不超過50%）和分紅穩(wěn)定（每年經(jīng)營收益90%以上用于現(xiàn)金分紅）等特點。從20世紀60年代在美國推出以來，市場規(guī)模逐漸壯大，參與的國家和地區(qū)也越來越多。截至2016年年底，全球范圍內(nèi)共有36個國家或地區(qū)建立了REITs市場，總市值超過1.8萬億美元。其中，美國是全球最大的REITs市場，上市REITs數(shù)量221只，總市值超過1萬億美元，亞洲較大的REITs市場主要包括日本（總市值超過1 000億美元）、新加坡（總市值超過500億美元）和中國香港（總市值接近1億美元）。北京大學(xué)光華管理學(xué)院近期公布的REITs報告明確指出，考慮到我國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，我國REITs市場進入成熟階段后，會超過美國市場規(guī)模。按照偏保守的估計，我國公募REITs市場規(guī)模將在4萬億到12萬億元之間。

國內(nèi)外很多研究從各種不同角度論述了發(fā)展REITs的意義，比如REITs流動性好、成長性強、分散投資、對應(yīng)穩(wěn)定而較高的收益回報，REITs可以通過發(fā)行債券、CMBS和股票，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)階段機構(gòu)資金在成熟階段的退出，以及收購兼并時期的進入。我認為，除了上述普遍意義上的好處外，在我國發(fā)展REITs市場有幾點更為獨特的內(nèi)涵。

首先，REITs可以在盤活存量的同時幫助經(jīng)濟去杠桿。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和存量不動產(chǎn)已經(jīng)十分龐大，REITs無疑是盤活存量資產(chǎn)最科學(xué)的金融工具。REITs不但有利于打破固定資產(chǎn)不能直接流入資本市場的傳統(tǒng)思維，還能夠以權(quán)益型投資的方式化解我國長期以來居高不下的債務(wù)問題，因為是股權(quán)而非保本固定收益的債券型，可以直接幫助實體經(jīng)濟和金融體系降杠桿。從這個角度來說，REITs的面世與有序發(fā)展，未來可以緩和金融和房地產(chǎn)市場的波動。這也是孟曉蘇老師近20年來一直呼吁推動中國版REITs市場發(fā)展的主要原因。

其次，發(fā)展REITs市場可以降低財政與經(jīng)濟周期共振風(fēng)險。我之前和業(yè)內(nèi)專家合作完成《PPP與資產(chǎn)證券化》一書時就已經(jīng)意識到，如果單純依賴于債券型資產(chǎn)證券化為PPP項目融資，基礎(chǔ)設(shè)施再融資的高成本與經(jīng)濟周期會產(chǎn)生共振效應(yīng)，即在利率上行時，經(jīng)濟很可能處于下行階段，債務(wù)成本的上升會加劇經(jīng)濟下行周期；利率下行時，經(jīng)濟如果處于上行周期，債務(wù)則會出現(xiàn)擴張，迅速積累經(jīng)濟中的非理性繁榮與杠桿風(fēng)險。因此，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展，降低財政與經(jīng)濟周期共振風(fēng)險。

再次，有利于金融體系落實政府對于房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)。住建部及金融部委都明確表示過要推進REITs試點，落實十九大報告中租購并舉的要求。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。同時，REITs以優(yōu)質(zhì)成熟的長租公寓等典型商業(yè)地產(chǎn)為主要載體，從建設(shè)、融資、管理、運營等多個環(huán)節(jié)引導(dǎo)資金進入地產(chǎn)的建設(shè)運營階段，可以避免地產(chǎn)投資過于側(cè)重住宅地產(chǎn)造成的過熱現(xiàn)象。

最后，REITs還有利于我國資本市場走向理性，轉(zhuǎn)變投資者行為。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，REITs的發(fā)展將投資者的注意力重新吸引到長期租金收益，以減少短期投資的過度投機行為。發(fā)展REITs市場尤其是未來推出公募型REITs，可以使普通居民個人通過資本市場參與房地產(chǎn)投資，盤活存量資產(chǎn)，加快去庫存進程，特別是對于個人難以單獨投資的商場、工業(yè)園區(qū)、倉儲基地、醫(yī)療保健用房等，疏導(dǎo)資金進入多元化的地產(chǎn)投資領(lǐng)域，追求長期限、穩(wěn)定的租金回報收益，而非短期的價值提升，引導(dǎo)資金脫虛入實、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展。未來吸引公眾投資者（散戶）離開中國股市的最好市場是REITs市場，政府要以稅收政策來推動。

綜上，可以認為，在我國發(fā)展REITs市場意義重大�；�于以上思考，我再次組織業(yè)內(nèi)實務(wù)專家提筆撰寫《中國REITs操作手冊》。2014年年初，和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的朋友們一起合作編寫《中國資產(chǎn)證券化手冊》時，我國資產(chǎn)證券化市場剛剛重啟。隨后市場處于蓬勃發(fā)展的浪潮中，我們的作品得到了很多監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和市場專家、朋友們的關(guān)注，我們作為參與者與見證者，深感榮幸。在這個過程中，我深深地感到，和資產(chǎn)證券化市場一樣，未來我國REITs市場的健康發(fā)展需要更多專業(yè)的機構(gòu)和組織積極參與。

在此，我首先要感謝基金業(yè)協(xié)會洪磊會長的大力支持，洪磊會長在整體校稿的基礎(chǔ)上提出了許多真知灼見，有利于我們對中國未來REITs市場發(fā)展的理解。感謝中國銀監(jiān)會原副主席蔡鄂生先生，中國資產(chǎn)證券化研究院理事長、《金融時報》社長邢早忠先生不辭辛苦，親自提筆為這本書作推薦序。感謝中房集團理事長孟曉蘇先生、《中國金融》主編魏革軍先生、全國政協(xié)委員及金杜律師事務(wù)所創(chuàng)始人王俊峰先生、上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)先生、中國人民銀行原金融市場司巡視員沈炳熙先生、中國誠信公司董事長毛振華先生、聯(lián)合信用管理有限公司總裁王少波先生、微眾銀行李南青行長先生的傾情推薦，感謝您們對我們的鼓勵和支持。

本書從動筆開始，歷時接近兩年時間。感謝參與本書撰寫的每一位作者。具體的寫作分工如下：

本書共分為13章。第一章由許余潔、彭超主筆；第二章由賀銳驍、洪浩主筆；第三章由彭超、黃長清主筆；第四章由彭超主筆；第五章由彭超、許余潔主筆；第六章由方榕、王爻主筆；第七章由胡峰、李峰主筆；第八章由黃哲君、王顥完成；第九章由張連娜、曹樅主筆；第十章由李耀光、賴嘉凌主筆；第十一章由羅桂連、許余潔主筆；第十二章由許余潔、劉洪光主筆；第十三章由洪浩、張湜主筆。我、許余潔博士和彭超先生確定了本書的章節(jié)架構(gòu)和整體思路，統(tǒng)籌了全書最初的整體規(guī)劃與寫作安排，并統(tǒng)一校對了全書初稿，對整本書做出多次修改。許余潔博士還多次與出版社老師們對接書稿的最后內(nèi)容。同時還要感謝天風(fēng)證券的張凡、郭永，戴德梁行的楊枝、王天會、于紅、張秀娟、張諾貝、梁琦等朋友，他們在本書寫作過程中提供了重要資料。此外，遠在美國的朋友郁冰峰和朱江博士，也從華爾街實務(wù)專家的視角，對書稿提出了很多寶貴的修訂意見和建議，在此一并感謝。

由于作者自身水平有限，中國標準REITs相關(guān)政策還沒有推出，市場還處于培育和探索階段，書中難免存在紕漏甚至很多不足之處，還請讀者多多批評指正，希望通過這本書加強REITs理論以及業(yè)務(wù)實踐方面的交流。最后，我還要衷心感謝中信出版社編輯，她們進行了負責(zé)任的編校，本書能夠如此順利與讀者見面，離不開編輯老師精益求精的努力。再次感謝讀者們的厚愛與支持，希望本書的出版能夠推動中國REITs市場的長遠健康發(fā)展。

林華