日本的REITs市場(chǎng)始于21世紀(jì)初。 2001年3月, 東京證券交易所開設(shè) J-REIT 市場(chǎng), 同年 9 月, 兩只辦公樓型REITs在東京證券交易所率先上市，開啟了日本的REITs時(shí)代。此后，日本的REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，規(guī)模已位居亞洲*。
《圖解日本REIT》由三菱日聯(lián)信托銀行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation）負(fù)責(zé)REITs咨詢的團(tuán)隊(duì)撰寫，具有很強(qiáng)的專業(yè)背景。書中介紹了J-REIT（日本不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的框架、理論，并通過大量圖表進(jìn)行了清晰的展示。該書以簡(jiǎn)潔而又通俗易懂的解說來介紹不動(dòng)產(chǎn)證券化，讀者能在短時(shí)間內(nèi)相對(duì)系統(tǒng)地了解相關(guān)知識(shí)。
《圖解日本REIT》前半部分介紹了不動(dòng)產(chǎn)證券化的概要。復(fù)雜而難以理解的部分大都以圖表的形式加以輔助說明，使讀者更加容易理解。該書后半部分主要集中在對(duì)實(shí)務(wù)性操作要點(diǎn)的解說方面。在對(duì)《金融商品交易法》的解說中，以不動(dòng)產(chǎn)證券化的相關(guān)部分為重點(diǎn)。在案例學(xué)習(xí)的部分，該書通過展示不動(dòng)產(chǎn)證券化的交易架構(gòu)的變化，來回顧同時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)生的變化。
《圖解日本REIT》是面向從業(yè)人員和對(duì)這個(gè)領(lǐng)域感興趣的投資者的普及類圖書，在知識(shí)及信息的整理上頗具參考價(jià)值。該書可作為政府有關(guān)部門、不動(dòng)產(chǎn)政策研究和制定者、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、高校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師生的有益參考書，對(duì)中國(guó)的REITs行業(yè)發(fā)展有巨大的借鑒意義。
1. REITs作為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)變革的下一個(gè)機(jī)遇、投資者新藍(lán)海，持續(xù)成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)投資熱點(diǎn)。日本的REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，規(guī)模已位居亞洲*。
2.《圖解日本REIT》介紹了日本REITs的框架、理論，并通過大量圖表進(jìn)行了清晰的展示，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，是面向從業(yè)人員和對(duì)這個(gè)領(lǐng)域感興趣的投資者的普及類圖書。書的前半部分主要介紹了不動(dòng)產(chǎn)證券化的概要，并配圖表進(jìn)行輔助說明，后半部分對(duì)實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)進(jìn)行了解說。
3. 該書面向不動(dòng)產(chǎn)證券化相關(guān)人員以及對(duì)J-REIT感興趣的人士。作者以簡(jiǎn)潔通俗的語言介紹了不動(dòng)產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，讓讀者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券化的知識(shí)有一個(gè)基本的了解，對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的實(shí)操者，也能通過書中的案例提升自己的實(shí)務(wù)能力。
4.《圖解日本REIT》由日本三菱日聯(lián)信托銀行的多位一線實(shí)務(wù)專家執(zhí)筆，由中國(guó)的REITs和不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域資深專家車陽、林述斌和顧曉翻譯，具有很強(qiáng)的專業(yè)背景。
在21 世紀(jì), 日本見證了不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展, 同時(shí)也經(jīng)歷了新的市場(chǎng)周期。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了基金泡沫的過熱期和金融危機(jī)后的停滯期之后, 又因安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的啟動(dòng)而重新步入恢復(fù)期。在此期間, 不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)也因《金融商品交易法》(簡(jiǎn)稱《金商法》)等法律的出臺(tái)及J-REIT (日本不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金) 相關(guān)法律法規(guī)的完善而步入成熟期。
我們?cè)?006 年出版了《圖解不動(dòng)產(chǎn)證券化的全部》一書。本書雖保留了一部分共通的內(nèi)容, 但大部分內(nèi)容都是重新編寫的。
本書面向不動(dòng)產(chǎn)證券化相關(guān)從業(yè)人員以及對(duì)J-REIT 感興趣的人士, 以簡(jiǎn)潔而又通俗易懂的解說來介紹不動(dòng)產(chǎn)證券化, 讓讀者能在短時(shí)間內(nèi)相對(duì)全面地了解相關(guān)知識(shí)。同時(shí), 對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的實(shí)操者來講,本書在知識(shí)以及信息的整理上也頗具參考價(jià)值。
本書前半部分主要介紹了不動(dòng)產(chǎn)證券化的概要, 復(fù)雜而難以理解的部分大都以圖表的形式加以說明, 以使讀者更加容易理解。
后半部分主要集中在關(guān)于實(shí)操要點(diǎn)的解說方面。在《金商法》的解說里, 不動(dòng)產(chǎn)證券化的相關(guān)部分是重點(diǎn)。案例學(xué)習(xí)的部分整理回顧了過去被證券化的物業(yè)在不同的階段通過不同的架構(gòu)在市場(chǎng)中進(jìn)行流通的案例。
本書在編寫過程中正逢東京獲得2020 年奧運(yùn)會(huì)的主辦權(quán), 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展, 我們期待這個(gè)好消息能帶來積極的影響。在前輩們不斷摸索的基礎(chǔ)之上, 我們定將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)繼續(xù)前進(jìn)。
我們希望本書能夠?yàn)榧缲?fù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展重任的讀者提供一點(diǎn)幫助。
最后, 本書從出版策劃階段開始, 就得到了東洋經(jīng)濟(jì)新報(bào)社的渡邊智顯先生的大力支持和幫助, 我們借此機(jī)會(huì)深表謝意。
三菱日聯(lián)信托銀行不動(dòng)產(chǎn)咨詢部
三菱日聯(lián)信托銀行由三菱信托銀行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation)和UFJ信托銀行（UFJ Trust Bank Limited）于2005年10月1日合并而成，屬于三菱日聯(lián)金融集團(tuán)（Mitsubishi UFJ Financial Group）。三菱日聯(lián)信托銀行不動(dòng)產(chǎn)咨詢部的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容為：收集不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)查、分析和研究；從企業(yè)的財(cái)務(wù)管理角度進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢；發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告；不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。
其主要著作有《圖解 IFRS的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)計(jì)》《圖解不動(dòng)產(chǎn)證券化的全部》《提問不動(dòng)產(chǎn)持有的意義》《企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的活用方法》《不動(dòng)產(chǎn)商務(wù)專業(yè)詞匯辭典》《可以這樣在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中勝出》《不動(dòng)產(chǎn)咨詢便攜本》等。
三菱日聯(lián)信托銀行網(wǎng)址：http://www.tr.mufg.jp。
第一章 不動(dòng)產(chǎn)證券化的歷史/ 1
不動(dòng)產(chǎn)證券化的概要/ 3
不動(dòng)產(chǎn)證券化從黎明期到壯大期/ 5
經(jīng)過高速發(fā)展期和低迷期后, 重新回到發(fā)展擴(kuò)大期/ 10
第二章 不動(dòng)產(chǎn)證券化的架構(gòu)/ 15
證券化的標(biāo)的資產(chǎn)/ 17
不動(dòng)產(chǎn)證券化的架構(gòu)/ 19
不動(dòng)產(chǎn)證券化的目的和好處/ 21
證券化過程的參與者/ 26
為證券化而特別設(shè)立的工具: SPC / 29
SPC 的資金募集(債權(quán)和權(quán)益) / 32
權(quán)益類投資的角色/ 34
杠桿效應(yīng)/ 36
債權(quán)類投資的角色/ 39
SPC 的瀑布原理/ 42
不動(dòng)產(chǎn)證券化的退出戰(zhàn)略/ 44
第三章 不動(dòng)產(chǎn)證券化相關(guān)的技術(shù)和基礎(chǔ)/ 49
破產(chǎn)隔離/ 51
利益相反/ 55
信用增進(jìn)措施/ 56
避免雙重課稅/ 58
不動(dòng)產(chǎn)信托/ 61
評(píng)級(jí)/ 64
盡職調(diào)查/ 65
不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估/ 70
第四章 不動(dòng)產(chǎn)基金的動(dòng)向之一: 私募基金/ 75
私募基金概要/ 77
私募基金的結(jié)構(gòu)/ 82
私募基金的類型/ 88
私募基金市場(chǎng)的變遷/ 94
第五章 不動(dòng)產(chǎn)基金的動(dòng)向之二: J-REIT / 101
J-REIT / 103
J-REIT 的架構(gòu)/ 105
J-REIT 的資金籌措/ 109
J-REIT 的收益分配/ 112
J-REIT 的信息公示/ 115
FOF / 116
NAV 倍率/ 117
J-REIT 的成長(zhǎng)過程/ 119
J-REIT 的投資特征(用途、區(qū)域、各產(chǎn)品投資規(guī)模) / 127
全球的REIT / 132
第六章 不動(dòng)產(chǎn)基金的動(dòng)向之三: 開放式基金(私募REIT) / 141
私募REIT / 143
私募REIT 產(chǎn)品的比較/ 145
第七章 支撐不動(dòng)產(chǎn)證券化的法律制度/ 149
與不動(dòng)產(chǎn)證券化有關(guān)的《金商法》/ 151
證券化架構(gòu)和《金商法》/ 163
《不特法》的修訂/ 175
第八章 從原始權(quán)益人的角度看會(huì)計(jì)層面的注意點(diǎn)/ 181
原始權(quán)益人的不動(dòng)產(chǎn)出售處理標(biāo)準(zhǔn)/ 183
SPC 的非并表/ 186
經(jīng)營(yíng)性租賃/ 189
第九章 理解不動(dòng)產(chǎn)投資的判斷指標(biāo)/ 193
為什么需要判斷指標(biāo)/ 195
現(xiàn)金流的查定方法/ 196
DCF 法/ 200
資本化率/ 204
IRR / 210
LTV / 215
DSCR / 217
利差/ 218
不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益/ 219
不動(dòng)產(chǎn)投資指數(shù)/ 231
第十章 不動(dòng)產(chǎn)證券化的案例學(xué)習(xí)/ 233
證券化不動(dòng)產(chǎn)的變遷/ 235
友都八喜綜合電器商城吉祥寺店/ 235
舊長(zhǎng)銀總部大樓/ 240
第十一章 從歐美看不動(dòng)產(chǎn)證券化的問題/ 247
次級(jí)貸款的問題/ 249
大型投資銀行的失控/ 250
政府的快速應(yīng)對(duì)/ 251
市場(chǎng)恢復(fù)的過程/ 252
教訓(xùn)和展望/ 252
第十二章 不動(dòng)產(chǎn)的環(huán)境對(duì)策環(huán)保型不動(dòng)產(chǎn)/ 255
環(huán)保型不動(dòng)產(chǎn)的定義/ 257
現(xiàn)在, 為什么開始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的環(huán)保有要求/ 258
關(guān)于環(huán)保型不動(dòng)產(chǎn)的胡蘿卜與大棒 / 259
市場(chǎng)相關(guān)方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)環(huán)保的應(yīng)對(duì)措施/ 263
以環(huán)保性能為標(biāo)準(zhǔn)的建筑物評(píng)級(jí)/ 264
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