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適用導引

2011年1月19日國務院第141次常務會議通過《國有土地上房屋征收與補償條例》，于2011年1月21日公布，并自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

與國務院2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下稱原拆遷條例）相比，本條例突出了“維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益”的立法目的與宗旨：一是規(guī)定了只有為了公共利益的需要，才能征收單位、個人的房屋，并且強調應當對被征收人給予公平補償（第2條）。二是明確了房屋征收與補償?shù)脑瓌t，用于指導整個房屋征收與補償工作，這是新增的內容，原拆遷條例對此未作規(guī)定（第3條）。三是規(guī)定了房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，改變了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實施拆遷的做法。主體的變化導致法律關系也發(fā)生了相應的變化，根據(jù)原拆遷條例的規(guī)定，拆遷法律關系產(chǎn)生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門，對本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理，并可以作為中立的第三方對拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭議作出行政裁決；而根據(jù)本條例的規(guī)定，征收法律關系產(chǎn)生于政府和被征收人之間，政府作為當事人一方，不再作為中立的第三方，因而也不具有行政裁決權（第4條）。四是規(guī)定了房屋征收部門可以委托實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，但接受委托的房屋征收實施單位不得以營利為目的。根據(jù)原拆遷條例的規(guī)定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經(jīng)濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。為此，本條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規(guī)定房屋征收部門可以委托實施單位承擔房屋征收補償?shù)木唧w工作，并且其不得以營利為目的（第5條）。

按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《國有土地上房屋征收與補償條例》主要內容包括以下方面：一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。二是征收范圍。確需征收房屋的各項建設活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。三是征收程序。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。四是政府是房屋征收與補償?shù)闹黧w。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。五是取消行政強制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。此外，還對違反本條例的行為設定了嚴格的法律責任。

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