第1 章 房地產財務管理概述 ............................................................................................ 001
1.1 房地產財務管理的特點 ............................................................................................... 002
1.1.1 以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù) ................................................................................................... 002
1.1.2 以經(jīng)營計劃為主線 ................................................................................................... 003
1.1.3 以資金管理為核心 ................................................................................................... 004
1.1.4 以稅收管理為重點 ................................................................................................... 005
1.1.5 以會計核算為基礎 ................................................................................................... 006
1.2 房地產財務管理的框架 ............................................................................................... 007
1.2.1 房地產財務管理的3 個階段 ................................................................................... 008
1.2.2 財務運營思維 ........................................................................................................... 010
1.3 如何從房地產財務管理“小白”進階為高手 ...........................................................011
1.3.1 學習學習再學習 ....................................................................................................... 012
1.3.2 備考CPA 的“三大法寶” ...................................................................................... 013
1.3.3 備考CPA 的方法 ...................................................................................................... 014
1.3.4 成為高手的方法 ....................................................................................................... 017
第2 章 房地產收入核算 ..................................................................................................... 021
2.1 房地產收入的確認原則 ............................................................................................... 022
2.1.1 現(xiàn)行收入的確認原則 ............................................................................................... 022
2.1.2 新收入準則 ............................................................................................................... 023
2.2 銷售收款的會計核算 .................................................................................................... 024
2.2.1 誠意金的核算 ........................................................................................................... 024
2.2.2 定金的核算 ............................................................................................................... 025
2.2.3 預售款的核算 ........................................................................................................... 027
2.2.4 銷售收款管理 ........................................................................................................... 028
2.3 銷售收入結轉的核算 .................................................................................................... 033
2.3.1 收入結轉的核算 ....................................................................................................... 033
2.3.2 收入結轉臺賬的編制 ............................................................................................... 035
2.3.3 現(xiàn)房銷售收入的核算 ............................................................................................... 037
第3 章 房地產成本核算 ..................................................................................................... 039
3.1 房地產成本對象的確認 ............................................................................................... 040
3.2 房地產成本項目 ............................................................................................................ 042
3.2.1 土地成本 ................................................................................................................... 043
3.2.2 前期工程費 ............................................................................................................... 043
3.2.3 基礎設施費 ............................................................................................................... 044
3.2.4 建筑安裝工程費 ....................................................................................................... 045
3.2.5 公共配套設施費 ....................................................................................................... 046
3.2.6 開發(fā)間接費 ............................................................................................................... 046
3.3 房地產開發(fā)成本的核算 ............................................................................................... 047
3.3.1 成本分攤方法 ........................................................................................................... 047
3.3.2 土地成本的核算 ....................................................................................................... 049
3.3.3 前期工程費的核算 ................................................................................................... 050
3.3.4 建筑安裝工程費的核算 ........................................................................................... 052
3.3.5 基礎設施費與開發(fā)間接費的核算 ........................................................................... 055
3.3.6 公共配套設施費的核算 ........................................................................................... 056
3.4 房地產開發(fā)成本的分配與結轉 ................................................................................... 059
3.4.1 成本臺賬 ................................................................................................................... 059
3.4.2 成本預提與分配 ....................................................................................................... 063
3.4.3 成本結轉 ................................................................................................................... 066
3.5 房地產開發(fā)企業(yè)的費用核算 ....................................................................................... 072
3.5.1 管理費用 ................................................................................................................... 072
3.5.2 營銷費用 ................................................................................................................... 073
第4 章 房地產稅收基礎 ..................................................................................................... 075
4.1 房地產稅收管理概述 .................................................................................................... 076
4.2 增值稅的計繳與核算 .................................................................................................... 078
4.2.1 增值稅預繳 ............................................................................................................... 079
4.2.2 銷項稅額 ................................................................................................................... 080
4.2.3 進項稅額 ................................................................................................................... 081
4.2.4 增值稅的核算 ........................................................................................................... 082
4.3 土地增值稅的計繳與核算 ........................................................................................... 089
4.3.1 土地增值稅的征稅范圍 ........................................................................................... 089
4.3.2 土地增值稅的扣除項目 ........................................................................................... 091
4.3.3 土地增值稅的計算 ................................................................................................... 095
4.3.4 土地增值稅的核算 ................................................................................................... 096
4.4 企業(yè)所得稅的計繳與核算 ........................................................................................... 098
4.4.1 收入確認 ................................................................................................................... 099
4.4.2 成本費用 ................................................................................................................... 100
4.4.3 毛利率 ....................................................................................................................... 102
4.5 房地產開發(fā)各階段的稅收管理 ................................................................................... 103
4.5.1 土地獲取階段的稅收管理 ....................................................................................... 103
4.5.2 開發(fā)經(jīng)營階段的稅收管理 ....................................................................................... 105
4.5.3 稅收清算階段的稅收管理 ....................................................................................... 106
第5 章 房地產項目預算管理 ............................................................................................ 108
5.1 房地產開發(fā)企業(yè)的預算管理框架 ............................................................................... 109
5.1.1 預算組織維度 ........................................................................................................... 109
5.1.2 企業(yè)運營維度 ............................................................................................................110
5.1.3 項目開發(fā)維度 ............................................................................................................112
5.2 房地產項目資金管理 .....................................................................................................113
5.2.1 回款管理 ....................................................................................................................113
5.2.2 支付管理 ....................................................................................................................118
5.3 房地產項目預算管理全流程 ....................................................................................... 122
5.3.1 貨值盤點 ................................................................................................................... 122
5.3.2 收入預算編制 ........................................................................................................... 125
5.3.3 開發(fā)成本預算編制 ................................................................................................... 129
5.3.4 費用預算編制 ........................................................................................................... 132
5.3.5 預算調整 ................................................................................................................... 137
5.3.6 預算考核 ................................................................................................................... 138
第6 章 房地產項目全周期管理 ....................................................................................... 139
6.1 房地產項目全周期管理體系 ....................................................................................... 140
6.1.1 開發(fā)報建 ................................................................................................................... 140
6.1.2 生產建設 ................................................................................................................... 142
6.1.3 銷售財務 ................................................................................................................... 144
6.1.4 全周期管理機制 ....................................................................................................... 145
6.2 房地產項目全周期管理工具 ....................................................................................... 147
6.2.1 規(guī)劃指標表 ............................................................................................................... 147
6.2.2 節(jié)點計劃表 ............................................................................................................... 149
6.2.3 銷售及回款計劃表 ................................................................................................... 150
6.2.4 成本及支付計劃表 ................................................................................................... 152
6.2.5 費用及支付節(jié)奏表 ................................................................................................... 155
6.2.6 稅金及支付節(jié)奏表 ................................................................................................... 156
6.2.7 現(xiàn)金流量表及業(yè)態(tài)利潤表 ....................................................................................... 157
第7 章 房地產項目財務分析 ............................................................................................ 160
7.1 財務分析的邏輯框架 .................................................................................................... 161
7.1.1 現(xiàn)金流循環(huán) ............................................................................................................... 161
7.1.2 財務報表的計量問題 ............................................................................................... 163
7.1.3 財務指標的經(jīng)營含義 ............................................................................................... 164
7.2 房地產項目財務分析體系 ........................................................................................... 171
7.2.1 非財務指標體系 ....................................................................................................... 172
7.2.2 財務指標體系 ........................................................................................................... 174
7.2.3 財務分析報告的運用 ............................................................................................... 176
第8 章 房地產稅收管理進階 ............................................................................................ 179
8.1 房地產稅收管理體系 .................................................................................................... 180
8.1.1 企業(yè)層面的稅收管理 ............................................................................................... 180
8.1.2 項目層面的稅收管理 ............................................................................................... 183
8.2 房地產項目的稅收管理 ............................................................................................... 184
8.2.1 項目稅收規(guī)劃 ........................................................................................................... 184
8.2.2 成本對象化 ............................................................................................................... 187
8.3 房地產重點、難點問題解析 ....................................................................................... 189
8.3.1 增值稅關于土地成本抵減收入的問題 ................................................................... 189
8.3.2 土地作價投資的增值稅處理問題 ........................................................................... 191
8.3.3 地下車位 ................................................................................................................... 193
8.3.4 資產重組 ................................................................................................................... 195
第9 章 房地產資本運營管理 ............................................................................................ 198
9.1 房地產投資 .................................................................................................................... 199
9.1.1 企業(yè)投資分析框架 ................................................................................................... 199
9.1.2 房地產項目“收并購” ........................................................................................... 202
9.1.3 股權架構設計 ........................................................................................................... 206
9.2 房地產融資 .................................................................................................................... 208
9.2.1 房地產融資的主要形式 ........................................................................................... 209
9.2.2 項目不同階段融資的重點 ....................................................................................... 216
9.3 財務部門的角色定位 .................................................................................................... 217
9.3.1 投融資的稅收規(guī)劃 ................................................................................................... 217
9.3.2 合作項目的管理模式 ............................................................................................... 220
第10 章 房地產財務運營 ................................................................................................... 222
10.1 房地產運營管理 .......................................................................................................... 223
10.1.1 房地產運營管理概況 ............................................................................................. 223
10.1.2 企業(yè)運營管理 ......................................................................................................... 224
10.2 房地產財務運營管理 ................................................................................................. 227
10.2.1 業(yè)財融合 ................................................................................................................. 227
10.2.2 平衡計分卡 ............................................................................................................. 231
10.2.3 財務運營體系 ......................................................................................................... 233
10.3 財務運營的應用 .......................................................................................................... 236
10.3.1 銷售管理 ................................................................................................................. 236
10.3.2 回款管理 ................................................................................................................. 237